Pravno jedinstvo nekretnine

Maturski. seminarski i diplomski radovi iz ekonomije: menadzment, marketing, finansija, elektronskog poslovanja, internet tehnologija, biznis planovi, makroekonomija, mikroekonomija, preduzetnistvo, upravljanje ljudskim resursima.

Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod njega, ako zakonom nije drugačije određeno (čl. 2/3. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – u daljnjem tekstu ZV) – princip pravnog jedinstva zemljišta i zgrada (superficies solo cedit).

ZV ponovno je uspostavljeno načelo pravnog jedinstva nekretnine. Čl. 9. ZV izričito je propisano da sve ono što je sa zemljištem razmjerno trajno povezano na njegovoj površini ili ispod nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljišta i, ako zakonom nije dručkije određeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu. Prema tome objekt pravnih odnosa u pravnom prometu može biti samo zemljište zajedno sa svim onim što je s njime razmjerno trajno povezano, što je na njegovoj površini ili ispod nje izgrađeno s namjenom da trajno ostane, sa svim što je u nekretninu ugrađeno, na njoj dograđeno, nadograđeno ili na bilo koji drugi način s njim trajno spojeno.

NEKRETNINE

Nekretnine su, kao i ostale stvari u pravu, u širem smislu dijelovi prirode, vanjske sfere čovjeka, podložne vlasti fizičke ili pravne osobe. Nekretnine su prostorno ograničeni djelovi zemljišta i sve što je sa zemljištem trajno spojeno. Na površini zemljišta, ispod i iznad njegove površine, izgrađene su ili se grade različite zgrade, građevine i druge naprave i postrojenja te se u tome prostoru obavljaju gotovo sve ljudske djelatnosti. Na zemljištu ili ispod njegove površine, na vodi ili na dnu vodenih površina nalazi se sve što je čovjek izgradio, a nije razoreno ljudskim radnjama ili djelovanjem prirodnih sila.

Svojstvo nekretnine

Nekretninu izdvaja od ostalih stvari u pravu njeno prirodno svojstvo da se ne može premjestiti u prostoru bez uništenja njene strukture ili promjene identiteta. Obrnuto, pokretnine su one stvari koje se mogu premjestiti bez oštećenja s jednog mjesta na drugo, a da se time ni u čemu ne mijenja njihov pravni identitet.

Prostor zapravo individualizira nekretninu. Pomoću prostora se određuje njen identitet, jer u istom prostoru po zakonu fizike može postojati samo jedna stvar – samo jedna nekretnina. Iznimka je moguća samo u pravnoj fikciji po kojoj je pravo građenja druga nekretnina u pravnom pogledu. Ali ni u tom slučaju ne postoji identičnost u svojstvu između dviju nekretnina, jer se zgrada pravno odvaja od zemljišta pravom građenja, a ne može se ni u kom slučaju odvojiti od prava građenja (čl. 280. i 285. st. 3. ZV-a). Razlikuje se donekle svojstvo prirodne nekretnine (zemljišta) i umjetne nekretnine (prava građenja). Inače ne postoje dvije pravno identične nekretnine; dvije susjedne katastarske čestice jednake površine i oblika na zemljištu jednakog boniteta, kulture i položaja nisu isto; dva susjedna stana na istom katu, jednake površine i jednakog rasporeda – nisu isto, oni čine posebne dijelove prostorno određene nekretnine u etažnom vlasništvu; dva prava građenja na dvije susjedne građevinske četice iste površine i oblika nisu isto, jer je svako od njih prostorno određeno. U tom smislu nekretnina je neponovljivo dobro: uvijek res species – nikada generička stvar.

Stjecanje stvarnih prava na nekretninama

Upis u zemljišne knjige pretpostavka je stjecanja, promjene i prestanka stvarnih prava na nekretninama kad se stvarna prava na nekretninama stječu, mijenjaju i prestaju na temelju pravnog posla, te u drugim slučajevima određenim zakonom. Zakonom predviđeni način stjecanja stvarnih prava na nekretninama ostvaruje se odgovarajućim zemljišnoknjižnim upisom,