Pravo vremenskog korišćenja turističkih objekata

Time – sharing je nastao kao rezultat prilagođavanja ponude onim zahtevima turističke tražnje koji su je udaljavali od klasičnog i tradicionalnog boravka pansionskog tipa. Predstavlja novi konceptu u industriji odmora i prvi put se pojavljuje u Evropi.

Holloway, jedan od najpoznatijih autora iz oblasti poslovanja u turizmu, određuje timesharing kao šemu po kojoj se jedan apartman, vila. brod ili kuća za odmor prodaje nekolicini suvlasnika od kojih svaki tom kupovinom stiče pravo korišćenja smeštaja za određeni period u toku godine – od jedne do nekoliko nedelja – s tim da se ukupan period precizira ugovorom i može biti 5, 10, 20, 30 ili više godina. Osnovna cena smeštaja zavisi od dužine vremena na koji je kupljen, ali i od doba godine. To znači da je nedelju dana npr. u julu ili avgustu znatno skuplja nego u drugim mesecima (letnji turistički centri), i obrnuto u zimskim turističkim centrima.

Kupovinom vremenskih deonica se stiče vlasništvo, odnosno suvlasništvo nad odgovarajućim smeštajem. Upravljanje takvim objektima vrši se kroz neku od akcionarskih formi. Postoji i varijanta timesharing-a kada kupac samo zakupljuje smeštaj, odnosno stiče pravo njegovog korišćenja na opisani način. Tada je upravljanje u nadležnosti investitora kao vlasnika objekta, koji to najčešće prenosi na neku kompaniju za menadžment.

Holloway navodi da je primena time – sharinga počela 1965.godine u jednom skijaškom centru u francuskim Alpima, mada je lanac švajcarskih hotela Ring Hotel i par godina pre toga započeo sa ovim konceptom. U Švajcarskoj i Francuskoj su izgrađeni objekti za komercijalno iskorišćavanje na time – share osnovi: prodaje se ne samo prostor za odmor, nego i vreme podeljeno na 52 sedmice u godini, tzv. vremenske jedinice ili deonice (time-share interval).

Raznovrsni oblici time-sharinga se u SAD-u javljaju u prvo polovini 70-ih godina. Tamošnji koncept vezan je za kondominijume, tj. apartmanske hotele i finansiranje njihove izgradnje. Reč je o tome da se pri izgradnji novog hotela grade i apartmani, turistička naselja i sadržaji kao što su igrališta za golf, tenis, bazen, restoran i sl. Suština finansiranja takvih kompleksa je da se smeštaj uz hotel iznajmljuje vlasnicima na određeno vreme, a da preostali deo vremena ti apartmani služe za prodaju turistima. Prodajom pojedincima obezbeđuju se investiciona sredstva za ceo kompleks – investitor i ne počinje gradnju dok nije prodao sve predviđene objekte, a kupci plaćaju sve takse i snose i troškove infrastrukture – postaju suinvestitori ( dobijaju vlasništvo nad smeštajem i sa nosiocem celog posla dele profit, koji je ostvaren prodajom smeštaja turistima u vreme kada ga oni ne koriste). Investiror na taj način dobija dodatne smeštajne kapacitete uz hotel, obezbeđuje njihov plasman i vodi računa o celom naselju, pri čemu je on taj koji snosi troškove održavanja naselja.

U razvijenim turističkim zemljama time-share koncept ima veliki broj pristalica. Oko milion ljudi su vlasnici ovakvih vremenskih deonica, od čega samo u SAD oko 600.000 u oko 1000 timesharing centara. U Evropi, SAD, Australiji i Japanu postoje i nacionalna udruženja i interesne grupe, međunarodne organizacije koje su međusobno udružene u jedan sistem – svetski lanac apartmanskih naselja u najznačajnijim turističkim centrima. Međunarodne organizacije omogućavaju vlasnicima da razmenjuju svoje vremenske zakupe i tako obiđu ceo svet i borave u mnogim turističkim destinacijama bez ikakvih novih ulaganja. Najpoznatije organizacije takve vrste su RCI (Resort Condiminiums International) i II (Interval International), i one danas u svojim poslovima imaju obuhvaćen najveći deo timesharing centara i pomenute razmere po ovom osnovu ( RCI operiše sa 1200 od ukupno 2000 timesharing centara u svetu). Uz određenu nadoknadu ove kompanije rade kao čisti posrednici, specijalizovani za razmenu boravka u celom svetu. Obezbeđen je odgovarajući standard apartmana i kvalitet sadržaja u centrima, a kompjuterski informativni sistem čine razmenu brzom i uspešnom. Time-sharing doprinosi porastu međunarodnog i domaćeg turističkog prometa.

Ugovori o time-sharingu

Ugovori su nastali kao izraz volje i interesa stranaka koje su same određivale elemente i formu ugovora. Utvrđeni su formularni ugovori, kodeks ponašanja, opšti uslovi poslovanja, kao i prava i obaveze stranaka koji čine sastavni deo ugovora. Potpisivanjem ugovora korisnik smeštajnih kapaciteta prihvata i podvrgava se jednostrano određenim opštim uslovima poslovanja.
Primer 1: Time-share kompleks Costa Vida-Vallarta (Meksiko) - u ugovoru Vallarta tropical S.A., koju zastupa agent Resort Marketing International iz Kalifornije, predviđa da je kupac saglasan da od prodavca kupi vremensko korišćenje koje se sastoji od prava korišćenja naznačenog apartmana tokom naznačenog perioda korišćenja u skladu sa Pravilima i propisima o vremenskom korišćenju.
Primer 2: Turistički kompleks Portobelo u Vilamouru (Portugal) - u ugovoru se navodi da se kupac obavezuje da izvršava sve obaveze predviđene Pravilnikom o vremenskom korišćenju i da snosi posledice za neizvršavanje istih.
Modeli time-sharinga se razlikuju posebno u tzv. ostalim elementima ugovora. U osnovnom konceptu postoje razlike između prakse i prava u SAD, Švajcarskoj i Velikoj Britaniji.
Iskustva time-sharinga u pojedinim zemljama
SAD:
U Tera Seia Bay, vremenske jedinice su prodate za prosečno 2.500 USD, a godišnji troškovi održavanja iznose 100-200 USD. Rok 20 - 30 godina (do 4 lica).
VELIKA BRITANIJA:
Prvi time-share resort lansiran je u Škotskoj 1975. godine, da bi ih već 1982. god. bilo 47. U ovoj zemlji dolazi često i do pretvaranja starih poznatih objekata (dvoraca i sl.) u time-share objekte (1-2 sedmice u godini). Ne prodaju se sve vremenske deonice u godini zbog potrebe održavanja objekata.
ŠVAJCARSKA:
Postoji više organizacija koje privredno posluju na time-share osnovi ( Hapimag AG, Allod Fereinclub AG…). Period prava korišćenja od 10 do 20 godina.
Davidson timesharing smatra jednom od varijanti rentiranog smeštaja i posebno ističe da se u iznajmljenom smeštaju uspostavlja prisan kontakt gostiju i lokalnog stanovništva. Pored apartmana u Španiji i vila u Italiji, on navodi i drvene kućice u Švajcarskoj (chalets), farmerske kućice u Francuskoj, seoske kućice po celoj Velikoj Britaniji i sl., koje se često iznajmljuju posetiocima. Gost ima osećaj da živi u istom domu kao i stanovnici konkretnog područja i identifikuje se sa njihovim stilom života, stupajući u međusobne kontakte sa njima, iz kojih se najčešće uspostavljaju trajnije prijateljske veze. Ovakvi objekti i ambijent veoma su traženi i za vikend i duže praznike, a često se kombinuju sa drugim sadržajima i mestima boravka na glavnom odmoru.
Mogućnost razvoja time-sharinga u našoj zemlji
Brzi razvoj time-sharinga potiče iz želje za što dinamičnijim i raznovrsnijim korišćenjem slobodnog vremena. Koncept je stoga našao široku podlogu i u domaćem turizmu, a sistemom razmene (exchange organizacije) on danas ima globalne razmere. Prihvaćen je i kod nas i uz adekvatna i stumulativna zakonska rešenja može biti značajno područje perspektivnog privlačenja stranog kapitala u našu zemlju.
Ako se uzme u obzir da u Srbiji ima veliki broj izuzetno lekovitih banja – za efikasnu pomoć i umanjenje tegoba neizlečivih bolesti današnjice – paraliza, Parkinsonova bolest, multipleks skleroza, reumatizam i sl. – za čije je lečenje zainteresovan Zapad, naročito skandinavci, jasno je da postoje atraktivni uslovi za time-sharing investicionu izgradnju, za vlade i udruženja hendikepiranih zapadnih zemalja, našu Dijasporu i druge, sa garantovanim banjskim uslugama za bolesne, mnogo godina u budućnosti.
Time-sharing je veoma značajan izvor prihoda za mnoge davaoce usluga, kao što su arhitekti, građevinari, proizvođači opreme i nameštaja banke i drugi. Najčešći oblik smeštaja u time-sharingu su apartmani i vile.
Za razvoj time-sharinga postoje određeni preduslovi: atraktivno Crnogorsko primorje, planine, banje...
Interesi korisnika time-sharing usluga su:
Korisnik se obezbeđuje od inflacije, jer ulaže po sadašnjim cenama, a usluge će koristiti duži vremenski period.
Moguća je zamena vremenskih jedinica preko exchange organizacija i na taj način korisnici mogu boraviti u brojnim destinacijama, odnosno svake godine u drugom mestu.
Obezbeđuje se privremeni ili trajni prenos prava na drugo lice, nasleđivanje.
Ostvarivanje prihoda putem izdavanja vremenskih jedinica.
Pravo vremenskog korišćenja regulisano (bilo) je Zakonom o pravu vremenskog korišćenja turističkih objekata.
Pravo na vremenski podeljeno korišćenje nekretnine u Republici Srbiji uređuje se ugovorom koji mora biti u pismenoj formi, na jeziku koji je u službenoj upotrebi u Republici Srbiji.
Ugovor mora da sadrži:
1. naziv i sedište pravnog lica, odnosno vlasnika koji izdaje nekretninu i ime i adresu potrošača;
2. tačan opis nekretnine (lokaciju, kategorizaciju, komunalnu opremljenost i druge podatke vezane za njegovu upotrebu);
3. prava potrošača u pogledu uslova, načina i vremena korišćenja nekretnine;
4. podatke o stepenu izgrađenosti nekretnine i o roku završetka gradnje, ako u vreme zaključenja ugovora nekretnina nije završena;
5. cenu upotrebe nekretnine;
6. uslove zamene ili prodaje prava na vremenski podeljeno korišćenje nekretnine, kao i troškove u slučaju da zamenu ili prodaju tog prava sprovodi trgovac, odnosno lice koje on ovlasti;
7. uslove i način raskida ugovora.
Cena obuhvata cenu korišćenja nekretnine i sve troškove koje je potrošač dužan da plati u vezi sa korišćenjem te nekretnine (taksa, održavanje, upotreba zajedničkih prostorija, uređaja i dr.). Potrošač ima pravo da raskine ugovor iz pismenim putem, ako druga ugovorna strana ne poštuje svoje obaveze iz ugovora.
Ugovor o pravu vremenskog korišćenja turističkog objekta treba razlikovati od:
Ugovora o zakupu hotelskog objekta - ugovor između turističke agencije i hotelijera, gde agencija uzima u zakup ceo hotel.
Ugovora o dugoročnom zakupu stambene zgrade sa jednim stanom - zaključuje se između zakupodavca i stranog fizičkog lica na period od 5 do 30 godina. Na ovakav ugovor se primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima.
Ugovor o time-sharingu sadrži u sebi i elemente određenih turističkih ugovora, kao što su: Ugovor o hotelskim uslugama (koji je zaključen putem rezervacije, gde se ugostitelj obavezuje da pruži smeštaj i druge usluge koje su u vezi sa smeštajem, za ugovoreno vreme u toj godini, dok je druga strana dužna da plati određenu cenu) i Ugovor o alotmanu ( gde se ugostitelj obavezuje da u toku određenog vremena stavi na raspolaganje agenciji određeni broj ležaja u određenom objektu, pruži ugostiteljske usluge licima koja uputi agencija i plati joj određenu proviziju, a ova se obavezuje da nastoji da ih popuni, odnosno da obavesti u utvrđenim rokovima da to nije u mogućnosti, kao i da plati cenu pruženih usluga ukoliko je koristila angažovane smeštajne kapacitete).
Ugovor o pravu vremenskog korišćenja turističkog objekta ne može se svesti ni na jedan imenovani ugovor građanskog i privrednog prava. Najprihvatljivije je shvatiti ga kao poseban institut sa svim svojim specifičnostima (ugovor sui generis), iako ima elemente drugih poznatih ugovora.